『소액임차인의 최우선변제권이란?』

주택임대차보호법상 소액임차인에 대하여는 그 임차주택의 경매시 다른 담보물권보다 우선하여 배당 받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요?


『답변』

주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 권리가 있는 것입니다.

2001년 9월 15일 개정 시행된 주택임대차호법시행령에 의한 최우선변제권의 구체적 범위를 보면, ①수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,600만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 3,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만원이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,200만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다.

그리고 수도권정비계획법 제6조에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 관하여는 수도권정비계획법시행령 제9조에 의한 [별표 1] 에서 규정하고 있는 바, 이를 보면, 서울특별시, 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.], 의정부시, 구리시, 남양주시[호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다], 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다.) 등입니다.

이와 같이 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대하여 인정되는 것이 아니므로, 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 할 것입니다.