『점포임차인이 행방불명된 경우 임대인의 임대차계약해지방법』

① 저는 甲에게 제 소유 상가건물의 1층에 소재한 점포 중 1칸을 보증금없이 월세 30만원으로 정하여 임대하였으나, 甲은 처음 두 달간만 제때에 월세를 내다가 어느 날 점포문을 닫고 어디론가 잠적하였으며 지금까지 아무런 연락도 없습니다.
② 甲은 상품을 점포 안에 들여놓은 채 자물쇠로 문을 채워 버렸는데, 지금 저의 심정은 월세를 받지 못해도 좋으니 점포를 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶습니다. 어떻게 해야 하는지요?


『답변』

건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료연체액이 2기(期)의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는데(민법 제640조), 이 경우 계속하여 2기에 걸쳐 연체할 필요는 없으며, 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결, 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).

그리고 이 경우 계약의 해지는 일반적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 필요 없으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결, 1977. 6. 28. 선고 77다402 판결), 임차인이 2개월 분에 해당하는 월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되며, 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 건물명도청구소송을 제기할 수 있습니다.

그런데 임차인이 행방불명된 때에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다(민사소송법 제194조 내지 제196조).

공시송달에 의하여 송달된 후 건물명도소송에서 승소하게 되면, 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구 하든가(민사집행법 제274조), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니다(민법 제488조).

공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실·훼손될 염려가 있거나, 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490조).