『대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력』
① 저는 세입자가 집주인으로부터 전세보증금 5,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 입주하여 거주하던 주택을 집주인의 동의를 얻어 세입자로부터 역시 보증금 5,000만원에 전차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중,
② 위 주택의 경매절차가 진행되었습니다. 제가 위 임차주택의 등기부등본을 열람한 결과 제가 세입자로부터 위 주택을 전차하기 직전에 채권최고액 1억원인 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 기하여 위 주택에 대하여 담보권실행을 위한 경매절차가 개시된 사실을 알게 되었습니다.
③ 이 경우 저는 세입자의 대항력으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
『답변』
임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관하여 판례를 보면 "주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도 받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다."라고 하였습니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
따라서 위 사안의 경우 귀하도 세입자의 대항력을 원용하여 위 주택의 경매절차 매수인에게 세입자의 임차보증금을 반환 받을 때까지 위 주택을 점유·사용할 권리가 있음을 주장할 수 있을 것입니다.
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