『임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는지』

① 저는 임차보증금 500만원, 월세 30만원으로 주택을 임차하여 거주하는데, 생활이 어려워 월세를 연체하자,
② 임대인이 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차주택을 비워달라고 합니다. 제가 임차보증금 500만원으로 연체된 월세에 충당할 것을 주장할 수는 없는지요?


『답변』

임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다.

그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는 "임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).

또한 "임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).

따라서 귀하가 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 귀하와의 위 임대차계약을 일방적으로 해지하고 위 주택의 명도를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.