『전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지』

① 저는 2003년 7월 서울 소재 의류전문대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다.
② 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, 저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 甲상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서 임차보증금 5,000
만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다.
③ 그런데 甲상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다.
④ 저는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는지요?


『답변』

상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하고 있는데, 그 중 하나가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다.

단순히 이 규정으로 볼 때 귀하께서는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수 밖에 없다고 생각할 수도 있습니다.

그러나 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐더러 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우(Know How)가 전혀 없는 상태이며 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는 상인을 찾아 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.

따라서 귀하도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 상가임대차보호법 제13조 제2항에서 규정한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다 할 것이며, 같은 조 제1항에서 임대차에 관하여 정하고 있는 상가건물임대차보호법 제10조 내지 제12조의 규정(계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한)은 전대인과 전차인 관계에도 적용하고 있으므로, 귀하께서도 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권의 효력 범위 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.